□ 毛兴东
前不久，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，提出“要以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，统筹推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，系统开展‘四好’（好房子、好小区、好社区、好城区）建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”
为全面贯彻落实住建部关于“好房子”建设部署要求，我们认真调研近年来购房群众的购房意愿和需求，提出了建设“好房子”从“四个提高、四个降低”着手的对策建议，逐步提高商品住房品质，真正从“有没有”向“好不好”迈进，以务实行动满足人民对美好生活的向往。
一、“四个提高”
（一）提高商品住房室内外装饰装修设计标准。一是强化法规与标准制定。及时更新行业规范，制定更严格的装修设计标准，明确材料环保等级、防火性能、隔音标准、无障碍设计等硬性指标。二是提升材料与工艺标准。在设计阶段全部使用环保材料，推广低甲醛板材、无毒涂料、可再生材料（如竹木、再生混凝土），限制高污染材料。大力推广智能化与节能技术，集成智能家居系统、节能门窗、太阳能设备等，提升居住便利性与能效。三是优化功能与人性化设计标准。通过模块化设计、多功能家具满足小户型需求。增设防滑地面、扶手、轮椅通道，预留电梯加装空间，适应老龄化社会，确保无障碍与适老化设计落到实处。四是发展美学与文化融合特色。鼓励设计单位结合当地文化元素，避免千篇一律的“样板间”风格，努力将地域特色融入房地产市场发展中，实现协同共进。五是推动技术创新与人才培养力度。利用数字化设计工具，积极推广BIM（建筑信息模型）技术，实现设计、施工、运维全流程协同。六是加强行业监管与市场激励措施。建立健全责任追溯机制，同步建立装修质量档案，明确开发商、施工方、监理方的长期责任。
（二）提高商品住房室内层高。提高室内层高是提升住宅品质的关键措施，尤其适合中高端商品住房。一是有利于优化空间体验。提高室内层高可减少压抑感，使得视觉上更开阔，采光与通风效果进一步提高。二是有利于拓展设计与功能舒适性。能较大提升储物与功能分区能力，可减少二氧化碳和污染物积聚，使得室内空气质量进一步改善。三是提升房屋价值与市场竞争力。层高优势能成为开发商的核心竞争力，高楼层高更易吸引改善型购房者。
（三）提高商品住房小区配套设施标准。目前执行的小区绿化率标准为不低于30%，但住宅小区总体上还存在以下问题。一是绿化设计观念落后。目前很多物业小区的绿化设计粗糙，仅仅为了满足符合规范要求，因此缺乏有人情味的可持久的绿化空间设计。二是绿化设计缺乏个性。多数居住区绿化没有特色，识别性不强，植被种类单一，空间布局形式雷同。三是绿化植物配置过于简单。现在物业小区绿化有一种过分追求大面积草坪的倾向，忽视植物群落的功能性配置。四是小区绿化后维护疏于管理。不少居住区在正式投入使用后，绿地植被经常会因为管理和维护的疏忽而导致植被遭受破坏，从而大大降低居住区环境的质量。
（四）提高商品住房小区物业品质。一是制定物业标准化服务流程。督促物业服务企业制定《物业服务手册》，签订服务承诺协议，开通24小时服务热线，确保问题在规定时间内闭环处理。二是强化日常监督检查。督促物业服务企业建立“三级检查”制度，即：物业自查、业主委员会抽查、社区、街道办暗访，确保物业服务企业规范服务。三是加快升级硬件设施与维护保养。通过在物业公共区域安装高清摄像头，部署智能门禁、车牌识别系统、高空抛物监控、开发物业APP系统等智慧化设施，实现业主报修、缴费、投诉以及实时监控保洁、安保工作状态等功能，全面实现服务“线上线下”相结合。四是提升物业人员专业素养。每年至少完成两次物业服务人员培训与考核。每年至少组织2次应急演练。五是物业公司竞聘服务。由业主委员会或业主代表组织投票，物业服务企业通过竞争投票取得物业服务资格，对业主满意度低的物业公司坚决予以清理。
二、“四个降低”
（一）降低商品住房小区容积率。一是降低商品住房容积率有利于提升居住舒适度，能有效降低人口密度，增加绿化和公共空间，改善采光通风以及减少噪音干扰。二是降低商品住房容积率有利于优化城市环境，能有效缓解“热岛效应”，改善微气候，减轻市政压力。三是降低商品住房容积率有利于提高建筑质量与设计水平，能有效促使开发商更注重品质，满足购房群众多样化产品类型需求。四是降低商品住房容积率有利于促进社区和谐与健康，能有效营造友好的社区氛围，满足居民多样化的运动需求，提升身心健康。五是降低商品住房容积率有利于长期资产保值增值，使得所购买的房屋具备稀缺性价值，房屋品质深受广大改善性需求客户青睐。
（二）降低商品住房公摊面积。降低公摊面积可以有效提升购房群众得房率，使得购房成本更加透明，倒逼开发商优化设计方案。建议政府层面出台相关政策文件，明确规范商品住房的公摊面积标准，提升居住空间性价比。
（三）降低商品住房物业服务收费。一是开展物业服务质量星级评定。要尽快完成住宅小区物业服务质量星级化评定。将服务质量星级评定结果作为物业服务价格制定和调整的重要参考依据。二是完善物业服务价格形成机制。建议发改部门对物业服务企业进行成本调查，取消物业服务基准价及浮动幅度机制，物业服务费价格统一由（成本价+5%以内利润）构成。三是加强物业服务企业信用管理。依据企业信用状况，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，同时坚决查处物业小区乱收费行为。
（四）降低商品住房楼栋总体层数。2021年5月25日，住房和城乡建设部等15部门印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，明确提出要限制县城民用建筑高度。文件指出：“县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过18层”。建议自然资源部门严格按照文件要求予以审批项目，通过科学规划与弹性政策引导房地产企业合理开发，促使房企从追求“向高空要利润”转向“以品质换价值”。
（作者系定西市住建局局长）