新甘肃·甘肃法治报记者 马志国 通讯员 高佩茹

小区治理是城市治理的“最后一道防线”，小区物业服务连着千家万户的安居乐业，是最基本的民生福祉。

近期，正宁县人民法院通过先行调解程序，成功化解一批物业服务合同纠纷系列案件。

“不是我们想赖账，实在是物业服务不到位！垃圾三天没人清理，门禁坏了没人修，这钱交得憋屈！”今年1月，正宁县某小区物业公司因30余户业主长期拒交物业费，准备向法院提起诉讼。立案法官在审查材料时发现，这批案件标的额虽小，但双方对立情绪极大，业主们怨气很大。

“这不仅仅是简单的欠费纠纷，背后反映的是群众对居住环境不满的民生诉求。”立案法官分析认为。如果简单立案、开庭、判决，极有可能激化矛盾，既无法实质性化解纠纷，也会消耗大量司法资源。

为此，法院立即启动涉民生纠纷快速响应机制，依托正宁县综治中心，在征得当事人同意后，将这批案件在立案前全部分流至调解程序。

为了找准症结，正宁县法院没有坐堂办案，而是全面落实“中心吹哨、部门报到”机制。调解员和驻综治中心速裁庭组成联合调解小组，将调解现场搬到了小区院子里。

业主代表刘某反映，物业公司入驻后，服务质量每况愈下：小区绿化无人打理、路灯多数损坏、安保形同虚设。部分业主因此拒绝交纳物业费，物业公司则以限制水电充值相威胁，双方矛盾不断升级。

调解小组深入小区实地调查发现，小区确实存在垃圾清运不及时、物业服务不到位等问题，同时物业公司也因物业费收缴率低导致资金链紧张。在掌握了“物业服务确有瑕疵”的第一手资料后，调解员没有单纯催促业主交费，而是先给物业公司释法明理。

在面对面的调解会上，调解员灵活运用情理法交融的工作法。调解员老樊说，“经过我们实地走访这些问题确实存在，但解决问题需要双方共同努力。”

随后，速裁庭的法官说，物业公司未履行合同约定的服务义务，已构成违约，若不整改将面临行政处罚。建议成立业主监督委员会，定期对物业服务进行评分。

面对现状，物业公司负责人终于松口，承认服务确实存在短板，承诺在一个月内完成垃圾清理和路灯更换，并每季度公开财务收支。

针对物业费问题，调解员提出“分阶段交纳”方案：物业公司完成整改后，业主按80%的标准补交物业费，剩余20%作为履约保证金，若三个月内服务达标则全额支付。经过三天“背对背”沟通和“面对面”协商，双方最终达成和解。30余件纠纷，在不到两周时间内全部化解。

“谢谢法官，现在小区环境干净了，我们住着也舒心，这物业费交得心甘情愿！”在对该起物业纠纷案回访时，业主刘某拉着法官的手说。

而物业公司负责人也表示：“法院的调解帮我们指出了管理漏洞，现在收缴率上去了，我们也有了资金提升服务，这是双赢。”如今，该小区环境焕然一新。