【案例】

2018年6月19日，W房产中介公司和黄某签订了《看房确认书》，约定由黄某通过W房产中介公司看房，房屋位于某小区3号楼2单元501室。如房屋成交则黄某按照成交价格的1%支付佣金，黄某（含亲戚朋友）不得就上述房屋与业主以任何理由成交或告知他人成交，如违反本协议，黄某支付本协议约定佣金的两倍作为违约金。该《看房确认书》签订后，W房产中介公司履行了相应的义务。2018年6月20日，黄某私下和房屋所有权人成交了房屋。后W房产中介公司将黄某诉至人民法院，要求黄某向其支付违约金11600元。

【法律适用条文】

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

【法理评析】

兰州大学法学院副院长、教授、博导迟方旭，兰州大学法学院硕士研究生王志豪：

中介行业的存在可以极大地提高交易的效率，对于买方和卖方来说都有很大的便利性。但是在实践中买家通过中介牵线搭桥后，跳过中介直接与卖家签订购房合同从而逃避中介费的“跳单”行为时有发生，这种使中介公司的努力付诸东流的行为是中介行业最为反感的。为了防止“跳单”，有些中介公司要求客户在看房之前签署类似《看房确认书》的文件，将禁止“跳单”以及相关责任条款纳入其中，作为日后追究买房人“跳单”行为法律责任的依据。但是该种条款的法律效率究竟如何，以及构成“跳单”违约的具体标准，实践中存在较大争议。

《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。从该规定来看，委托人在接受了中介的服务后，出现“跳单”行为的，属于通过不正当手段阻止中介人的报酬请求权的行为，即使没有《看房确认书》等禁止“跳单”条款的约定，委托人也应该向中介人支付报酬。当然，此处“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”，并非仅指中介人提供了房源信息，房屋中介是中介人要基于买房人的委托，为了促成交易做出实质性努力，通常来讲包括按照客户要求尽可能筛选理想的房源信息，勤勉地履行专业的媒介服务等。

对房屋买卖领域的“跳单”行为进行规范，既要有利于保护买方合法的购房选择权，也维护了卖方的权益和中介行业的良性竞争。从民法典的规定来看，本案中W房产中介公司已向黄某提供了较为全面的中介服务，但黄某利用该公司提供的交易机会，绕开W房产中介公司直接和房屋所有权人签订合同，黄某应当承担向W房产中介公司支付报酬的法律责任。同时，从《民法典》第九百六十五条规定中可以看出，“跳单”行为发生后买房人应向中介人支付报酬，此处的“报酬”应理解为与其工作量相适应的报酬，其《看房确认书》中约定“如违反本协议，黄某支付本协议约定佣金的两倍作为违约金”显然是不合适的，黄某只需支付合理报酬即可。

新甘肃·甘肃日报记者 尤婷婷