郑达

增强公众法律意识和维权能力，有效规范开发商、物业服务企业、居委会、业委会等管理人的服务行为。

中国浦东干部学院教研部教授焦永利建议，应细化住宅物业管理相关规定，方便小区物业、居委会和业委会在日常管理中各司其职。通过基层治理体系的完善，让居民和居委会、业委会、物业之间充分沟通，建立更好的合作机制。

小区公共区域本应属于业主购买的集体共有资产，但在现实中却常出现被侵占的现象。记者近日在一些地方走访发现，小区公共区域产权归属不明晰，经常引发业主、业委会与开发商及物业公司之间的矛盾纠纷。

专家建议，完善城市小区业主共有产权登记制度，进一步加强《民法典》等相关法律的落实和普及工作，增强公众法律意识和维权能力，有效规范开发商、物业服务企业和业委会的行为。

共有产权不明晰现象普遍

地面车位、人防空间、公共用房……采访发现，由于不少住宅小区的共有产权归属不明晰，经常发生被私占、私建、私售、私租等情况。

小区业主的共有产权包括哪些？根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路、绿地，一般属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《上海市住宅物业管理规定》第四十三条明确，物业管理用房，门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊，按规划配建的非机动车车库等物业管理区域内的配套设施设备归业主共有。

共有产权不明晰也是开发商、物业公司侵占业主公共收益，引发小区物业管理纠纷的主要原因之一。

“摸清家底”为何这么难

尽管《民法典》、物权法等法律对业主共有产权等情况都作出了明确规定，但在现实中不少住宅小区的共有产权归属不明晰问题仍比较普遍。这是因为在2007年物权法出台之前，我国尚没有全国性法律对业主共有产权作出规定，因此在这之前建成的小区，大多存在共有产权归属不明晰问题。在物权法及《民法典》出台之后，共有产权相关规定的普及有限，许多居民对此并不了解，“谁管理，谁所有”现象仍大量存在。

调查发现，业主个人势单力薄，缺乏有关部门的支持，成为维权的主要难点。

不少受访业主说，在收回被开发商或物业侵占的共有产权的过程中，他们往往面临诸多困难。有的物业公司以信息安全为由，不向个人业主提供小区建筑物情况等材料，有的社区居委会建议他们成立业委会后再来申请。

而成立业委会本身就是一个难题，由此导致业主确权之路陷入死循环：一方面要求业主以业委会身份来表达诉求，另一方面又不提供业委会成立所需的材料。

采访时了解到，有的业主想了解小区详细信息，被告知需要到当地住建部门申请，但申请前又需要当地街镇开具的证明。部分业主还表示，居委会、物业公司和业委会往往会形成默契同盟，因此开具介绍信或证明、让业主去调小区档案是几乎不可能完成的任务。

专家建议完善共有产权登记制度

针对小区共有产权被侵占的情况，浙江大学民商法研究所副所长章程建议，应当建立城市小区业主共有产权强制登记制度，公建配套设施必须登记在业主委员会名下。“如果楼盘开发完了，业主委员会没有成立，可以临时登记在开发商的名下，一旦业主委员会成立立即交付。”

“小区交付初期，业委会尚未成立，容易发生侵占业主权益的乱象，政府部门应加强对开发商、物业公司违法侵占的监督和处罚力度。”杭州市住房保障和房产管理局物业监管处负责人表示，对此杭州新修订的《杭州市物业管理条例》已作出明确规定，新建小区如未按照规定移交有关图纸资料和查验新建物业共有部分的，将对其处五万元以上十万元以下罚款。

中央财经大学法学院教授陈华彬等受访法律专家表示，当前业主面临的共有部分维权困境一定程度上与普法力度不够、相关部门执法不严有关。为此，需要进一步加强《民法典》等相关法律的普及工作，