受邀嘉宾：甘肃策横律师事务所律师阮　磊

主持人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

本期主题：现代社会中，房屋买卖作为重要的经济活动，常常伴随着各种法律纠纷的出现。那么，在买卖合同签订后房屋还未过户时，若出卖人去世，买卖合同该如何继续履行？本期“举案说法”我们将就此问题进行探讨。

典型案例：2012年，刘某与洪某作为甲方（卖方）与徐某作为乙方（买方）签订了房屋买卖合同。因徐某经济困难，房屋买卖合同签订后便与家人居住于案涉房屋之中，没有办理产权过户登记，案涉房屋因此一直登记在洪某名下。2018年，洪某因病去世。徐某在得知此消息后认为案涉房屋继续登记在洪某名下非常不妥，为此，徐某多次找到刘某要求其协助办理产权过户登记，但刘某不予协助，徐某便诉至法院。法院审理认为，徐某与刘某、洪某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定。基于合同约定，徐某已经实际履行了其支付购房款的合同义务，涉案合同应属有效合同，双方均应恪守履行。遂判决徐某与刘某、洪某签订的房屋买卖合同有效，所有权归徐某所有；刘某、洪某的继承人洪某某应在判决生效之日起10日内协助徐某办理房屋产权转移手续。

主持人：出卖人死亡后，房屋买卖合同关系是否会因此终止？

阮　磊：根据民法典的规定，本案双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然出卖人洪某在

合同履行过程中死亡，但房屋买卖合同并非人身依附性合同，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，《房屋买卖合同》属于合法有效的合同。同时，民法典第一千一百六十一条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。综上，在债权人死亡的情况下，其与债务人之间的债权债务关系并不当然终止，而是应该发生债权债务的继承。由此可见，合同当事人死亡不当然导致合同终止。从继承的角度来看，当事人死亡也并不当然导致债权债务的消灭。此外，从保护合同相对人权益及公平原则出发，亦不能得出卖房人死亡当然导致房屋买卖合同终止的结论。因此，在房屋买卖合同履行过程中出卖人死亡的，除非合同约定将一方当事人死亡作为合同效力终止的条件，合同权利义务并不因此而终止。

主持人：房屋买卖合同该如何继续履行？

阮　磊：根据民法典的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。合同一方当事人死亡并非导致合同权利义务终止的法定事由。在合同一方当事人死亡但合同已有效成立的情况下，其继承人可通过继承取得合同一方当事人地位并承继原合同权利义务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。本案中，刘某、洪某某作为洪某的合法继承人，理应在继承遗产的范围内继续履行合同，协助徐某办理房屋过户登记。

主持人：若出卖人无继承人或继承人均放弃继承的情况下，房屋买卖合同如何履行？

阮　磊：在出卖人死亡后存在继承人且继承人未放弃继承的情况下，可由继承人协助买房人履行合同办理登记。但是，当出卖人没有继承人，或继承人均放弃继承的情况下，根据民法典第一千一百六十一条第2款的规定，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任，因而放弃继承的继承人不应负协助义务。此时买房人办理登记既无共同申请人，起诉亦无适格被告，因此买房人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序案件实现房屋所有权转移的目的，买房人应当交纳尚未支付的剩余房款，作为无主财产归于国有，最终买房人取得房屋所有权。