新甘肃·甘肃经济日报记者 苏　叶

实习生 莫永江

案例：2020年9月28日，兰州某物业管理有限公司因白某某、李某、魏某某、刘某某、石某某、周某某、杨某某、孙某某八人长期不缴纳物业费而准备向兰州市城关区法院提起诉讼。在兰州某物业管理有限公司提交起诉状之后，兰州城关法院按照“两个一站式”模式流程委派特邀调解员对于该批案件进行诉前调解。

据了解，业主石某某明确表示不会缴纳物业费，因为物业公司近两年来服务差，对于自家房屋旁的管道不及时进行修复，导致自家沙发被浸泡不能正常使用。城关法院调解员耐心为石某某讲述，面对物业公司的侵权行为可以通过协商或者起诉等手段要求赔偿，但对于物业费应当及时缴纳，否则构成违约；且诉前能够达成调解，可以不出诉讼费为自己省钱，也可以减少到法院的次数为自己省时。但是石某某仍然坚持不缴纳物业费，在第一次沟通无果后，调解员又与其他七位进行了联系，发现其他七位业主不缴纳物业费也是事出有因，且本次涉及的八位业主之间有五位是相识的。随后，调解员又与石某某、李某、白某某进行了二次沟通，并将三位业主分别约至法院进行二次调解。调解员耐心讲述了物业费缴纳和物业对业主的侵权是两个法律关系，以及享受了物业服务就应当缴纳物业费等相关问题后，石某某、李某、白某某表示愿意缴纳物业费，并会规劝其他几位业主缴纳物业费。最终，白某某、李某、魏某某、刘某某、石某某五人主动缴纳了物业费，同时兰州某物业管理有限公司也向法院提交了撤诉申请，撤回了对五位业主的起诉。

日常生活中，不少小区业主认为物业公司是万能的，什么问题都找物业，但是往往事不遂人愿。那么，小区物业究竟该管些啥？小区居民遇到问题是否都可以向物业公司寻求解决？《民法典》里对此又有哪些规定？我们邀请甘肃正步律师事务所的寇悦林律师来答疑解惑。

记者：小区绿地被侵占物业该不该管?

寇律师：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”；同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业有权要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

记者：小区部分业主私搭乱建该归谁管?

寇律师：《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此小区内如果出现了私搭乱建，业主可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

记者：消防通道被占该归谁管?

寇律师：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。”

因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反《消防法》的行为，另一方面也有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

记者：噪声污染（比如邻居装修、跳广场舞等）影响业主生活，物业该不该管?

寇律师：物业具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。

记者：物业提供服务（比如修开关、水龙头等等）该不该收费?

寇律师：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

记者：物业是否可以采取停止供电、供水等方式催交物业费?

寇律师：《民法典》第九百四十四条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

记者：房子漏水该由物业出钱进行维修吗?

寇律师：不管哪种类型，都不是由物业出钱来维修。其中要分4类情况处理：(1)新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位（即开发商）来负责维修。(2)属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修。(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

记者：公共部位、设施（外墙脱落、电梯出现问题等等）出现问题该归谁管？

寇律师：电梯等共有设施设备的日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴，如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修，保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”

记者：小区公共场所（比如电梯里的广告）产生的广告费归物业吗？

寇律师：《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应将公共收益单独列账，并及时向业主公示。